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房地产“营改增”今年全面启动试点 税率暂定为11%
作者:慕轩    日期:2015-2-28



导语:2015年将全面启动房地产领域的“营改增”(营业税改增值税)试点工作,增值税税率暂定为11%,鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题,房地产领域的营改增将采取过渡性政策,即根据项目的开工情况进行营改增试点。


目前,中国建筑集团、中交集团、北京住总集团、万科集团、华业地产、北京城建集团、万科集团、龙湖地产等已就“营改增”试点工作准备就绪,目前正等待国税总局的文件。


获悉,房地产行业的增值税税率暂定为11%,这一税率来源是根据国家统计局的统计年鉴中2005年到2014年中房地产增加值占总产值的比重,在此基础上测算销项税、进项税,比较实行“营改增”前后企业税负的变化,确定了这个税率。


“销项定的是11%的税率,但进项中有17%,也有13%,都比销项高。该税率还是比较合理的。”上述国税总局专家所说。


房地产业在实施“营改增”后,房企的税收是增加还是减轻?这问题的关键是取决于土地出让金。若土地购置费用可以抵扣,则解决了房企进项抵扣的主要问题。


国税总局专家告诉记者,之前讨论的政策有两个版本,目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开,房企的税负将有所减轻。


业内专家表示,“如果国家税务总局特别规定允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,则解决了房企进项抵扣的主要问题,也就是营业税率降了1.72%(营业税率由5.5%降至3.78%)。”


税务师事务相关人士表示:“我们要看到的销项11%税率,带来的是税负的变化,对于企业的财务管理、经营模式、市场行为等都有着巨大的影响,有利于房企财务发展的规范,具体来说,就是在房企采购时,杜绝在原材料采购和接受劳务过程中缺乏发票的现象,尤其在土地购置阶段拥有增值税发票,不仅仅降低企业成本,更有助于企业拿地更加透明化,这是倒逼房企走规范化之路。”




延伸阅读:房地产业营改增:购地能否抵扣成关键


增值税税率是11%还是17%,一直是房地产业营改增讨论的焦点之一,从目前释放的消息来看,实行11%的可能性更大。


今年被外界看作“营改增”的收官之年。国务院此前明确提出,力争“十二五”期间全面完成营业税改增值税(下称“营改增”)改革。

截至目前,还有建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业尚未纳入“营改增”。多位税务人士所说,建筑业和房地产业“营改增”将会一起推出。


专家预计,房地产业“营改增”很可能与建筑业“营改增”一起在上半年推出,而相关文件则会较快出台。业内人士更倾向11%的税率。而有媒体近日援引国税总局专家观点称,房地产增值税税率暂定11%


不过,北京“营改增”工作小组成员表示,目前还不能确定具体税率。“11%17%都有可能,如果定在11%将会与建筑业同步,定在17%是与固定资产同步。具体税率还没交给我们讨论。”


目前房地产业实行营业税,税率为5%。有税务人士预测,若房地产业实行11%的增值税税率,企业内部管控良好,与实行营业税相比,企业税负大概可以降低1个百分点。

但由于目前税率和抵扣项目尚不明朗,企业内部经营管理情况不一,而上下游行业增值税抵扣情况也不明晰,多位税务人士表示,目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。


房地产企业成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、财务成本三部分。其中,土地成本一般占据总成本的50%以上。因此,“营改增”后,土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣,就成为决定房企税负的关键。

根据前述援引国税总局专家观点,目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开,房企的税负将有所减轻。


专家说,对于房企来说,土地购置时的地方政府并非企业,所以也不可能开具增值税发票,可以采用虚拟抵扣。比如像上述政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,实际操作简单,政府监管也方便。不过,这对于地方财政收入影响到底有多大,会成为政策制定者考虑的重点问题。


除此之外,实行增值税后,房地产企业的新老项目如何处理也是难点。比如,一个房地产项目已经完工但销售尚未结束,如果在这个时点实行营改增,税率将从此前的5%营业税变为11%17%的增值税。由于项目已经完工,不可能取得原材料等进项抵扣发票,而房屋的销售合同已经确定,房企也很难修改价格,这将会明显增加房企税负。


上述国税总局专家称,房地产领域的“营改增”将采取过渡性政策,即根据项目的开工情况进行营改增试点。


实行“营改增”后,房地产业将在账务处理、业务模式、发票管理和企业内部税务系统等面临诸多挑战。


专家建议,企业应提前从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和内控制度、制定系统升级改造行动计划等。

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